Guía Inversión inmobiliaria

Guía: comprar piso a nombre de sociedad (SL)

A partir de cierto número de pisos, comprar vía SL inmobiliaria ahorra impuestos: el régimen especial de arrendamiento de viviendas deja el tipo efectivo en 3,75% con 8 o más viviendas.

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Proceso paso a paso

Comparar particular (IRPF Bizkaia hasta 49%) vs SL (Impuesto de Sociedades 25% general, 15% los dos primeros años de nueva creación).
Si alquilas 8 o más viviendas durante más de 3 años, puedes acogerte al régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas: tipo efectivo ~3,75% (25% × bonificación 0,15).
Constituir la SL ante notario, inscribirla en el Registro Mercantil y solicitar el CIF.
La adquisición de vivienda por la SL puede llevar IVA 4% superreducido (en lugar de ITP) si es obra nueva o primera entrega.
Cuidado con la sociedad patrimonial: si más del 50% del patrimonio es inmobiliario no afecto a la actividad, hay limitaciones.
Al repartir dividendos hay doble imposición (IS + IRPF por el dividendo).

Qué incluye esta guía

Particular (IRPF hasta 49% Bizkaia) vs SL (IS 25%, 15% primeros 2 años)
Régimen especial arrendamiento viviendas: tipo efectivo ~3,75% (≥8 viviendas, >3 años)
IVA 4% superreducido en adquisición de obra nueva/primera entrega
Sociedad patrimonial: limitaciones si >50% patrimonio inmobiliario no afecto
Doble imposición en el reparto de dividendos

Cuánto tarda

Constitución notarial + inscripción en el Registro Mercantil (semanas).

Qué pedir a la empresa

¿Cuántos pisos voy a tener? ¿Llego al umbral del régimen especial (8 viviendas)?
¿Compro obra nueva (IVA 4%) o segunda mano (ITP)?
¿Cuidado con la calificación de sociedad patrimonial?

Preguntas frecuentes — Guía: comprar piso a nombre de sociedad (SL)

¿Cuándo conviene comprar piso a nombre de una sociedad?

Normalmente a partir de 4-5 inmuebles o unos 40.000-60.000€ de beneficio neto al año. Con 8 o más viviendas alquiladas más de 3 años, el régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas deja el tipo efectivo en torno al 3,75%, claramente por debajo del IRPF máximo de Bizkaia (49%).

¿Qué impuestos paga la SL inmobiliaria?

Impuesto de Sociedades al 25% (15% los dos primeros años de nueva creación). Si se acoge al régimen especial de arrendamiento de viviendas con 8 o más viviendas, el tipo efectivo baja a ~3,75%. Además, la compra de obra nueva puede llevar IVA 4% superreducido en lugar de ITP.

¿Qué es la sociedad patrimonial?

Es una calificación que se aplica cuando más del 50% del patrimonio está en inmuebles no afectos a la actividad económica. Conlleva limitaciones (sin compensación de bases negativas entre otras). Conviene estructurarlo bien con asesoría fiscal para evitarla.