FAQ
Preguntas frecuentes sobre invertir en piso en Bilbao
Resolvemos las dudas más habituales del inversor inmobiliario en Bilbao y Bizkaia: ITP, hipoteca Buy-to-Let, arras, plusvalía, rentabilidad por barrio y rent-cap IRAV 2026.
ITP e impuestos en Bizkaia
¿Qué ITP paga un inversor en Bizkaia?
En Bizkaia el ITP para inversor-segunda residencia es del 4%, frente al 2,5% de la primera vivienda (hasta 120 m²). Si eres gran tenedor aplica el 6% y el 7% para locales. Sobre el precio de compra se suma el AJD del 0,5%. En obra nueva no hay ITP: pagas IVA del 10% más AJD 0,5%.
¿Cuánto son los gastos totales de compraventa al invertir?
Los gastos totales al invertir en segunda mano rondan el 10-12% del precio: ITP 4% (inversor) + notaría 600-900€ + registro 300-500€ + gestoría 200-500€ + tasación 200-450€. En obra nueva cambias el ITP por IVA 10% + AJD 0,5%, con el resto de gastos similar.
¿La obra nueva paga ITP?
No. En obra nueva pagas IVA del 10% en lugar del ITP, más AJD del 0,5%. La obra nueva suele tener mejor eficiencia energética y menos mantenimiento, pero el precio de compra es más alto. Comparamos las dos opciones con el mismo cálculo de rentabilidad para que decidas.
Hipoteca para invertir (Buy-to-Let)
¿Cuánto banco financia en una compra para invertir (Buy-to-Let)?
En Buy-to-Let el banco suele financiar hasta el 60-70% del menor valor entre tasación y precio, frente al 80% de la vivienda habitual. Por eso necesitas aproximadamente un 30-40% de ahorro más los 10-12% de gastos de compraventa.
¿Qué ahorro necesito para invertir en piso en Bilbao?
Con una financiación Buy-to-Let del 60-70% del menor valor entre tasación y precio, necesitas ~30-40% de ahorro para la entrada, más el 10-12% de gastos (ITP 4%, notaría, registro, gestoría y tasación). En un piso de 300.000€ serían unos 120.000-150.000€ entre entrada y gastos.
Arras y cláusula de financiación
¿Qué son las arras penitenciales y cuánto se pone?
Las arras penitenciales son una señal del 5-15% del precio (habitual 10%) que se deduce del precio final. Si el comprador se echa atrás pierde las arras; si el vendedor se echa atrás devuelve el doble. Por eso es clave incluir la cláusula de financiación.
¿Qué es la cláusula de financiación en arras?
Es una cláusula que permite recuperar las arras íntegras si el banco deniega la hipoteca. Sin ella, si no obtienes la hipoteca y te echas atrás, pierdes las arras. Siempre la incluimos en los contratos de arras para inversores.
Plusvalía (IIVTNU)
¿Quién paga la plusvalía al comprar o vender?
La plusvalía municipal (IIVTNU) la paga el VENDEDOR en la compraventa, salvo que el vendedor sea no residente, en cuyo caso la paga el comprador. Si haces un flip (comprar, reformar y revender), en la reventa tú eres vendedor y la plusvalía corre de tu cuenta.
Rentabilidad por barrio
¿Qué rentabilidad da un piso en alquiler en Bilbao?
La rentabilidad bruta media de Bilbao ronda el 7,2% en 2026. Por barrios: Otxarkoaga-Txurdinaga 10,34%, Rekalde 6,66%, Ibaiondo 6,43%, Casco Viejo 6,19% y Abando/Indautxu 3-4%. La neta baja según comunidad, IBI, seguro y mantenimiento.
¿Qué barrio de Bilbao es más rentable para invertir?
Otxarkoaga-Txurdinaga, con un 10,34% de rentabilidad bruta, la más alta de Bilbao. Combina precios de entrada bajos, renta media ~664€ y una regeneración urbana en marcha (48 nuevas VPO y 1,77 M€ de inversión pública en 2026). Ideal para invertir para alquilar con capital reducido.
Rent-cap IRAV 2026 (zona tensionada)
¿Cuánto puedo cobrar de alquiler en Bilbao en 2026?
Bizkaia es zona tensionada desde el 21 de abril de 2026. Los alquileres nuevos quedan topados por el IRAV 2026 y el índice de Euskadi: Gran Vía 1.600€, Deusto 1.222€, Casco Viejo 1.000€ y San Francisco 845€. Te calculamos el alquiler máximo legal antes de comprar.
¿El alquiler turístico tiene el tope del IRAV 2026?
No. El alquiler turístico de corta duración no se rige por los topes del IRAV 2026 ni por la condición de zona tensionada, que aplican al alquiler de residencia habitual. Por eso la rentabilidad por noche puede superar los topes del alquiler nuevo (Gran Vía 1.600€, Casco Viejo 1.000€).
Comisión y otros costes
¿Qué comisión cobra una inmobiliaria en Bilbao?
La comisión inmobiliaria habitual en Bilbao es del 3-5%+IVA (lo habitual es 3%+IVA), pagada al vender. En un flip se suma a la compra, la reforma (28.000-72.000€ para 70 m²) y los gastos 10-12%, por lo que la incluimos en el cálculo del margen.
¿Trabajáis en todo Bilbao?
Sí. Cubrimos los 8 barrios principales de Bilbao (Otxarkoaga-Txurdinaga, Casco Viejo, Rekalde, Ibaiondo, Santutxu, Indautxu, Abando y Deusto) y el resto de Bizkaia. Atención en 48-72 h con datos 2026.