Guía Inversión inmobiliaria

Guía: alquilar piso por habitaciones (legalidad)

Alquilar por habitaciones se rige por el Código Civil (no por la LAU) y puede dar más rentabilidad por m². Pero dividir físicamente en dos viviendas exige licencia, CTE y acuerdo de la comunidad 3/5.

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Proceso paso a paso

Distinguir dos cosas: (a) alquilar habitaciones sueltas dentro del mismo piso — se rige por el Código Civil (arts. 1554+), no por la LAU; (b) segregar físicamente en dos viviendas independientes — exige licencia municipal, cumplimiento del CTE, escritura modificada y acuerdo de la comunidad por mayoría de 3/5 (LPH).
Para alquilar habitaciones: contrato de arrendamiento de habitación (Código Civil), sin los topes de la LAU.
Para segregación física: proyecto de arquitecto, licencia de obras, cumplimiento CTE, modificación notarial de la descripción del piso y acuerdo de la comunidad (3/5).
En Bilbao, el Decreto 101/2018 regula las habitaciones de viviendas particulares para uso turístico (distinto del uso estudiante).
Comprobar que la división no incumple la edificabilidad mínima del municipio.

Qué incluye esta guía

Alquiler de habitación: Código Civil (arts. 1554+), no LAU
Segregación física: licencia + CTE + escritura + acuerdo comunidad 3/5 (LPH)
Decreto 101/2018 (Bilbao): habitaciones para uso turístico
Diferencia entre tabique interno y división jurídica para alquiler
Edificabilidad mínima municipal

Cuánto tarda

Alquiler de habitación: inmediato. Segregación física: proyecto + licencia + obra + escritura (meses).

Qué pedir a la empresa

¿Quiero alquilar habitaciones sueltas o segregar en dos viviendas?
Si segrego, ¿tengo el acuerdo de la comunidad (3/5)?
¿La división respeta la edificabilidad mínima del municipio?

Preguntas frecuentes — Guía: alquilar piso por habitaciones (legalidad)

¿Es legal alquilar un piso por habitaciones?

Sí, alquilar habitaciones sueltas dentro de un mismo piso es legal y se rige por el Código Civil (arts. 1554+), no por la LAU. Es distinto de segregar físicamente el piso en dos viviendas independientes, que exige licencia, cumplimiento del CTE, escritura modificada y acuerdo de la comunidad por mayoría de 3/5.

¿Necesito el permiso de la comunidad para alquilar por habitaciones?

Para alquilar habitaciones sueltas no. Para segregar físicamente en dos viviendas sí: hace falta acuerdo de la comunidad por mayoría de 3/5 (Ley de Propiedad Horizontal), además de licencia municipal y modificación de la escritura.

¿Da más rentabilidad alquilar por habitaciones?

Por metro cuadrado suele dar más que alquilar la vivienda entera, porque cada habitación se cobra por separado. La contrapartida es una gestión más intensa (varios inquilinos, contratos y rotación). En Bilbao, la habitación media ronda los 621€ al mes.