Comparación Inversión inmobiliaria
Obra nueva vs segunda mano para invertir
¿Comprar un piso de obra nueva o de segunda mano para invertir en Bilbao? Comparamos impuestos, gastos y rentabilidad.
Obra nueva vs Segunda mano: qué elegir
Obra nueva
Pros
- IVA 10% + AJD 0,5% (impuesto único, sin ITP)
- Mejor eficiencia energética y menos mantenimiento los primeros años
- Mayor demanda de alquiler y alquileres algo más altos
- Edificio nuevo con garantía decenal
Contras
- Precio de compra más alto que segunda mano
- IVA 10% sobre precio alto puede superar el ITP 4% de segunda mano
- Rentabilidad bruta puede ser menor por el precio elevado
- Zonas nuevas suelen estar fuera del centro (menos demanda turística)
Segunda mano
Pros
- ITP 4% inversor-segunda residencia en Bizkaia (6% gran tenedor) + AJD 0,5%
- Precio de compra más bajo, mayor rentabilidad bruta
- Posibilidad de reformar y revalorizar (flip)
- Más opciones en el centro (Casco Viejo, Abando, Deusto)
Contras
- Puede necesitar reforma (28.000-72.000€ integral 70 m²)
- Menor eficiencia energética y más mantenimiento
- Edificio antiguo, posible ausencia de ascensor
- Gastos de compraventa 10-12% también aplican
Veredicto
Si buscas máxima rentabilidad bruta y no te asusta una reforma, segunda mano con ITP 4% inversor. Si prefieres menos mantenimiento y eficiencia energética y no te importa pagar más, obra nueva con IVA 10%. Calculamos rentabilidad neta de ambas antes de decidir.
Preguntas frecuentes — Obra nueva vs segunda mano para invertir
¿Qué impuestos paga cada opción en Bizkaia?
Obra nueva: IVA 10% + AJD 0,5%. Segunda mano inversor: ITP 4% + AJD 0,5% (6% si gran tenedor, 7% locales). En ambos casos suman notaría 600-900€, registro 300-500€, gestoría 200-500€, tasación 200-450€.
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Obra nueva vs segunda mano para invertir
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