¿Merece la pena comprar un piso para alquilar en Bilbao?

¿Cuánto puedo ganar de verdad alquilando en Bilbao?

La cuenta honesta empieza por el precio de compra: unos 4.013 €/m² de media en Bilbao en 2026, un piso de 80 m² ronda los 280.000-320.000 €. Con un alquiler de 1.200 €/mes la bruta sale alrededor del 5%; en Otxarkoaga-Txurdinaga, comprando por menos de 2.400 €/m² y alquilando a familias, la bruta llega al 10,34%. La neta resta comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, gestión y vacío: resta entre 1,5 y 3 puntos.

¿Qué gastos me quitan rentabilidad cada año?

ITP del 4% como inversor (6% si eres gran tenedor: 3+ pisos en Bizkaia), notaría, registro y gestoría al comprar (10-12% sobre precio si lo sumas todo). Después, cada año: IBI, comunidad de propietarios, seguro de impago o de hogar, reparaciones (reserva un mes de alquiler) y el IRPF de Bizkaia sobre lo que te quede. El vacío entre inquilinos es el gasto invisible: un mes vacío al año te resta en torno a un 8% de la renta.

¿Y si el alquiler no cubre la hipoteca?

Con financiación Buy-to-Let al 60-70% y cuotas de 2026 en torno al 2,5-3% fijo, en barrios con rentabilidad bruta del 6% la renta cubre cuota y gastos con margen; en Abando o Indautxu (3-4%) el inquilino paga la mitad de la cuota y tú pones el resto. Si el flujo es negativo, la inversión solo funciona si cuentas con la revalorización: en Bilbao lleva subiendo un 11% interanual, pero apostar solo al precio es especular, no invertir.

¿Es mejor dejar el piso vacío que alquilarlo con rent-cap?

Algunos propietarios lo plantean tras la declaración de zona tensionada de Bizkaia (21 de abril de 2026), pero un piso vacío no cobra IBI, comunidad ni seguro a nadie: son unos 2.000-3.500 €/año de gasto seco sin ingreso, más el riesgo de okupación. Con topes IRAV de referencia (1.000-1.600 €/mes según zona), alquilar suele dejar 6.000-12.000 €/año netos. El vacío solo se justifica si vas a vender o reformar a corto plazo.

¿Cuándo NO merece la pena comprar para alquilar?

Tres casos claros: cuando necesitas el dinero en menos de 5 años (la iliquidez te obliga a vender mal), cuando el piso está en un barrio de rentabilidad 3-4% con precio de compra alto (Abando, Indautxu) y no hay plan de valorización, y cuando compras sin calcular el tope IRAV del barrio y descubres después que el alquiler legal máximo no paga la operación. Antes de firmar arras, pásalo por una cuenta de rentabilidad con números cerrados.