Obra nueva €300.000–500.000 Inversión Lemoa

Cuánto cuesta Obra Nueva (IVA 10% vs ITP) en Lemoa — Precios y rentabilidad 2026

Coste orientativo de Obra nueva en Lemoa (Hego Uribe): €300.000–500.000. Obra nueva: IVA 10% + AJD 0,5%. Segunda mano inversor: ITP 4% en Bizkaia. Gastos notaría 600-900€, registro 300-500€, gestoría 200-500€, tasación 200-450€. Hipoteca Buy-to-Let: 60-70% del menor valor entre tasación y precio. Te damos cifras cerradas (ITP, notaría, registro, gestoría, reforma y plusvalía) antes de comprar — sin compromiso.

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Dónde invertir en Lemoa

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Desglose del coste de Obra nueva en Lemoa

Qué incluye la inversión — partida por partida.

Obra nueva: IVA 10% + AJD 0,5%. Segunda mano inversor: ITP 4% en Bizkaia. Gastos notaría 600-900€, registro 300-500€, gestoría 200-500€, tasación 200-450€. Hipoteca Buy-to-Let: 60-70% del menor valor entre tasación y precio.

Horquilla de inversión orientativa: €300.000–500.000 · información sin compromiso

Factores que suben o bajan el coste en Lemoa

Por qué varía el desembolso de Obra nueva y qué revisamos.

Precio del piso y m²: Bilbao 2026: ~4.013€/m² de media; el barrio marca la horquilla (Otxarkoaga más barato, Abando/Indautxu más caro)
ITP o IVA según el piso: segunda mano inversor: ITP 4% en Bizkaia (6% gran tenedor, 2,5% primera vivienda ≤120 m²); obra nueva: IVA 10% + AJD 0,5%
Notaría, registro y gestoría: notaría 600-900€, registro 300-500€, gestoría 200-500€ según escala notarial y valor del piso
Tasación: obligatoria para la hipoteca: 300-500€; el banco financia el 60-70% del menor valor entre tasación y precio (Buy-to-Let)
Reforma si la estrategia es flip o alquiler: integral 70 m²: 28.000-72.000€ según calidades; parcial 8.000-25.000€
Plusvalía (IIVTNU): la paga el vendedor al ayuntamiento; inflar el precio de compra para bajarla es fraude — se calcula sobre el valor catastral y los años de tenencia
Comisión de venta (si revendes): 3-5% + IVA en Bilbao; réstala del margen bruto del flip
Rent-cap IRAV 2026: En Bizkaia, Bilbao, Barakaldo y Galdakao son zona tensionada desde el 21/04/2026: en ellos el alquiler nuevo tiene tope (Bilbao: Gran Vía 1.600€, Deusto 1.222€, Casco Viejo 1.000€, San Francisco 845€); en el resto de Bizkaia el alquiler es libre

Fiscalidad y financiación en Lemoa

ITP, hipoteca Buy-to-Let, plusvalía y rent-cap IRAV 2026.

ITP Bizkaia 4% para inversor (segunda residencia), 6% gran tenedor, 2,5% primera vivienda ≤120 m²; obra nueva IVA 10% + AJD 0,5%. Hipoteca Buy-to-Let: el banco financia el 60-70% del menor valor entre tasación y precio; necesitas ~20% de ahorro + 10-12% de gastos. Plusvalía (IIVTNU): la paga el vendedor. Rent-cap IRAV 2026: en zonas tensionadas de Bizkaia el alquiler nuevo tiene tope — el piso turístico con licencia y el alquiler por habitaciones escapan a ese tope. Arras penitenciales (10%) con cláusula de financiación: si el banco deniega la hipoteca, recuperas las arras íntegras.

Opiniones de clientes en Lemoa

"Compré en Lemoa: entrada de las más bajas del Arratia y demanda de alquiler estable de la industria del cemento."

Maddalen G.Elizondo, Lemoa

"Inversión Buy-to-Let con ITP 4%: empleo industrial del valle y rotación muy baja de inquilinos."

Urko L.Bolunburu, Lemoa

"Precios por metro cuadrado por debajo de Durango con buena comunicación. Gastos 10-12% y los números cierran."

Nerea B.Intzuntza, Lemoa

Preguntas frecuentes — Coste de Obra nueva en Lemoa

¿Cuánto cuesta Obra Nueva (IVA 10% vs ITP) en Lemoa?

La horquilla orientativa es €300.000–500.000. Obra nueva: IVA 10% + AJD 0,5%. Segunda mano inversor: ITP 4% en Bizkaia. Gastos notaría 600-900€, registro 300-500€, gestoría 200-500€, tasación 200-450€. Hipoteca Buy-to-Let: 60-70% del menor valor entre tasación y precio. En Lemoa (Hego Uribe) el desembolso final depende del precio del piso, el ITP/IVA, los gastos de notaría/registro/gestoría y la reforma si la estrategia es flip o alquiler.

¿Por qué varía el coste de invertir en Lemoa?

Por el precio del m² en cada barrio de Lemoa, el tipo de piso (obra nueva IVA 10% vs segunda mano ITP 4%), el estado (reforma sí/no) y la hipoteca Buy-to-Let que consigas. Te damos cifras cerradas antes de comprar.

¿Qué impuestos y gastos pago al invertir en Lemoa?

¿La asesoría de inversión en Lemoa es gratis?

Sí. La primera llamada, el análisis de rentabilidad por barrio y los números cerrados (ITP, hipoteca, arras, rent-cap IRAV) son gratis y sin compromiso. Te llamamos en 48–72 h.